Оценка объектов недвижимости

Под оценкой недвижимости понимается процесс определения рыночной стоимости объекта недвижимости на текущий момент проведения операций по купле продаже этой недвижимости и играет  в этом процессе ключевую роль. Компании, которые предоставляют услуги по оценке недвижимости, должны осуществлять их по принятым в этой сфере деятельности стандартам и руководствоваться действующими законами  и нормативно-правовыми актами.

В связи с вышесказанным можно дать такое определение независимой оценке недвижимости:

Независимая оценка недвижимости - это процесс осуществления последовательности действий, которые регламентируются действующим законодательством, а именно  Федеральным законом “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29.07.1998 №135-ФЗ (ред. от 02.07.2021), а так же стандартами оценочной деятельности, которыми должны руководствоваться оценщики недвижимости при определении реальной стоимости объекта оценки.

При этом оценка недвижимости должна учитывать не только характеристики и специфику самого объекта недвижимости, но и такие параметры как особенности права собственности на объект, а так же причины и цели, по которым осуществляется собственно оценка.

Что является объектом оценки

По существу, когда мы говорим об оценке имущества, то мы всегда подразумеваем под этим процесс определения стоимости определённого права на объект, который подлежит оценке.

Если рассматривать конкретно в отношении к любым видам объектов, существующим на рынке недвижимости, как то сооружение, здание или помещение, дом или квартира, земельный участок или дача на нём, то для всех них в общей массе можно выделить три основных, наиболее часто встречающихся, вида права на рынке недвижимости:

Первое – само Право собственности, которое является наиболее распространённым видом права при совершении сделок с недвижимостью. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости, здания, к примеру, подразумевает именно оценку стоимости права собственности на это здание

Второе – Право пользования и владения. Таким правом обычно наделяется арендатор при совершении сделки по аренде недвижимости и которое закрепляется документально в договоре аренды. А сама оценка рыночной стоимости пользования и владения за установленный временной период, является оценкой рыночной стоимости арендной платы этот временной период (месяц, квартал, год)

Третье – Право аренды. Под этим правом понимают совокупность обязательств и прав, которые связны с операциями по заключению арендного договора. Право аренды – это совокупное право, которым обладают как арендатор, так и арендодатель, однако, при этом, состав их прав, а значит и стоимость этих прав различаются между собой.

Часто встречаются ситуации, когда при оценке недвижимости, оцениваемый  объект недвижимости может иметь различные ограничения в использовании в использовании. Встречаются так же ситуации, когда объект недвижимости может находиться под обременением  прав третьими лицами. В качестве примера таких обременений можно считать:

- обременение залогом,

- обременение земельным сервитутом,

- обременение сдачей в аренду,

- другие обременения, связанные  с правами на недвижимость.

Все обременения, как правило, уменьшают стоимость прав, подлежащих оценке.

Ситуации, при которых чаще всего требуется оценка объектов недвижимости:

- Оценка требуется, когда осуществляется сделка купли продажи недвижимости. При таком виде сделки особенно необходима независимая оценка с отчётом оценщика, содержащим подтверждение рыночной цены недвижимости в том случае, когда осуществляются сделки между аффиллированными предприятиями. Для таких сделок это является актуальным потому, что налоговая инспекция может осуществить проверку правильности расчёта и соответствия расчётной цены, рыночной цене недвижимости. И в случае, если такого соответствия нет, то налоговая инспекция будет доначислять налоги, с соответствие с установленной разницей цены.

-  Оценка требуется, когда осуществляется сделка с внесением отдельных прав или самого объекта недвижимости в уставный капитал предприятия. Поскольку изменение уставного капитала связано с подачей данных в налоговую инспекцию, то, как и вышеприведённом случае, правообладатель обязан оценить рыночную стоимость передаваемой в уставной капитал недвижимости с помощью независимого оценщика. При этом рыночная стоимость им определённая принимается как верхний предел оценочной стоимости недвижимости, которая может быть передана в уставной капитал предприятия. Однако, окончательное решение будет принято по согласованию всех заинтересованных сторон, владельцев  предприятия.

- Оценка требуется, когда осуществляется имущественный спор в суде. В процессе судебного разбирательства, при определении и расчёте сумм выплат и компенсаций, независимая оценка недвижимости является базой таких расчётов. При осуществлении таких расчётов, как правило, требуется расчёт оценочной стоимости недвижимости на прошедшую дату, то есть на тот момент, когда происходили события, рассматриваемые в судебном порядке. Такая оценка носит название “ретро оценка”.

- Оценка требуется, когда объект недвижимости передаётся в залог или в ипотеку. При расчёте величины кредита рыночная стоимость объекта недвижимости передаваемого в залог, определяется как база. При этом независимая оценка его стоимости, является обязательным условием предоставления кредита, а сама стоимость, в зависимости от ситуации может быть определена либо как рыночная, либо как ликвидационная.

- Оценка требуется, когда производится страхование объекта недвижимости. При расчёте страховой премии и страховой суммы, которые являются взаимозависимыми,  рыночная стоимость страхуемого объекта недвижимости, является базой этих расчётов. В этих расчётах обязательно учитывается рыночная стоимость разных частей объекта недвижимости, поскольку он может состоять из зданий и земли под этими зданиями, а поскольку риски повреждений зданий и земли разные, то соответственно разные страховые суммы для этих частей объекта недвижимости. В этом случае целью оценки рыночной стоимости объекта недвижимости является тот оптимальный размер суммы страхования, на которую предполагается застраховать этот объект.

- Оценка требуется, когда производится переоценка стоимости объектов недвижимости в бухгалтерском учёте. Бухгалтерский учёт предполагает ежегодную переоценку на конец календарного года, для того что бы определить новую балансовую стоимость объекта на начало будущего года. Такая ежегодная переоценка преследует цель сделать баланс предприятия таким, что бы он мог максимально соответствовать рыночным условиям на текущий момент времени. Кроме того, такая ежегодная переоценка объектов недвижимости в балансе предприятия, позволяет ему получить облегчённый доступ к займам и инвестициям.

- Оценка требуется, когда осуществляется определение арендной ставки. В таком случае независимая оценка объекта недвижимости и подтверждение рыночной нужны в процессе сдачи в аренду объектов недвижимости.

- В некоторых случаях проведение оценки объектов недвижимости является обязательным. Это относится к  сделкам, в которые вовлекаются объекты оценки, принадлежащие полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образования. В таком случае обязательность оценки регламентируется федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 02.07.2021) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Более подробно об этом можно узнать здесь

Если Вы обратитесь к нам в Отдел продаж недвижимости ЭГИ, то  наши квалифицированные и очень опытные специалисты смогут оказать услуги по независимой оценке разного рода объектов недвижимости. В сферу этих услуг входит оценка квартир и долей в квартирах, оценка земельных участков, оценка зданий, оценка различного рода помещений частного и коммерческого характера, и много других возможностей по оценке объектов недвижимости. Кроме того, мы можем предложить Вам услугу срочной оценки объектов недвижимости в Калининграде и Калининградской области.

Параллельно с этими услугами,  мы можем предоставить Вам полный пакет услуг в сфере недвижимости Калининграда и Калининградской области.

Так же мы можем предложить Вам такую услугу, как “Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью в Калининграде и Калининградской области”.

Ждём Ваших звонков по телефонам: +7 (4012) 75-22-97, Tel, Viber, WhatsApp +7 (9814) 77-24-85

Присылайте свои вопросы и заявки на электронную почту: realty@egi39.ru

Категории:  права на недвижимость, рыночная стоимость объекта недвижимости, определение рыночной стоимости объекта, определения рыночной стоимости объекта недвижимости, независимая оценка недвижимости, расчёт оценочной стоимости недвижимости, оценка объектов недвижимости, сопровождение сделок с недвижимостью, купить недвижимость, объект недвижимости, рынок недвижимости, оценка недвижимости, оценка объекта, юридические консультации, юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, оценка объектов недвижимости в Калининграде и Калининградской области